Asunnon ostajan sanasto

Asuntolaina ja korot

ASP

ASP eli Asuntosäästöjärjestelmä koostuu ASP-tilistä ja ASP-lainasta, jotka tarjoavat ensiasunnon ostajalle monia etuja. Etuihin kuuluu veroton korko ASP-säästöille, edullinen marginaali, valtion korkotuki sekä maksuton valtiontakaus. Voit hakea ASP-lainaa edullisin ehdoin, kun olet säästänyt ASP-tilille 50–1 500 euroa kuukaudessa vähintään 20 kuukauden ajan ja säästössä on 10% asunnon hankintahinnasta.

Lue lisää: ASP-laina & ASP-tili

Asuntolainan marginaali

Asuntolainan marginaali on pankin osuus lainan korosta, joka lisätään viitekoron päälle. Se pysyy samana koko laina-ajan, ellei muutoksesta erikseen sovita. Marginaali määräytyy henkilökohtaisesti esimerkiksi vakuuksien, maksukyvyn ja asiakkuuden laajuuden perusteella.

Lue asuntolainan koroista

Euribor

Euriborit ovat euroalueen yhteisiä viitekorkoja, joita käytetään lainojen ja talletusten hinnoitteluun. Euriborien arvot vaihtuvat päivittäin, mutta euriboriin sidotun lainan korko tarkistetaan valitun jakson (3, 6 tai 12 kk) mukaan. Korontarkistuspäivänä lainan viitekorko päivitetään vastaamaan kyseisen päivän euriborarvoa. Euriborit seuraavat pitkälti Euroopan keskuspankin ohjauskoron muutoksia.

Kokeile, miten koron muutos vaikuttaa lainan maksuerään

Euribor 12 kk

Euribor 12 kk tarkoittaa 12 kuukauden euriborkorkoa. Kaavio näyttää viitekoron kehityksen, korontarkistuspäivän sekä lainasi viitekoron määräytymisen.

• Viitekoron kehitys
• Korontarkistuspäivä
• Lainasi viitekorko

Euribor 3 kk

Euribor 3 kk tarkoittaa 3 kuukauden euriborkorkoa. Kaavio näyttää viitekoron kehityksen, korontarkistuspäivät sekä sen, miten lainasi viitekorko määräytyy korkojaksojen aikana.

• Viitekoron kehitys
• Korontarkistuspäivä
• Lainasi viitekorko

Korkosuojaus

Korkosuojaus rajoittaa korkojen nousun vaikutusta lainasi korkokuluihin. Vaihtoehtoja korkosuojaukseen ovat esimerkiksi kiinteä korko ja korkoputki.

Lue lisää korkosuojauksesta

Kiinteä korko

Kiinteässä korossa lainasi korko pysyy samana sovitun ajan, yleensä 5 tai 10 vuotta.

Lue neuvot koron valintaan

Korkoputki

Korkoputki on korkosuojauksen keino, jossa asuntolainan viitekorolle asetetaan ala- ja yläraja. Näin lainan viitekorko ei sovittuna ajanjaksona nouse yli määritetyn enimmäistason, vaikka markkinakorot nousisivat sen yli. Jos taas korkotaso laskee, lainan viitekorko laskee enintään sovitulle vähimmäistasolle asti.

Lue lisää korkoputkesta

Lainakatto

Lainakatto eli enimmäisluototussuhde tarkoittaa viranomaisen asettamaa rajaa sille, kuinka paljon voit enintään saada lainaa. Kaikki pankit soveltavat asuntolainoihin lainakattoa, jonka mukaan lainan määrä saa olla enintään 95 % lainalle annettavien vakuuksien arvosta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sinulla tulee olla omia säästöjä vähintään 5 % asunnon velattomasta kauppahinnasta tai vastaava määrä muita vakuuksia.

Lainaturva

Lainaturva* on vakuutus, joka turvaa lainan takaisinmaksua, jos kuolema tai tapaturman aiheuttama vakava vammautuminen muuttaa elämän suunnitelmia. 1.1.2025 alkaen myönnettyyn Lainaturvaan sisältyy myös vakavan sairauden turva. Kriisin kohdatessa voit keskittyä tärkeimpiin asioihin elämässäsi.

*Lainaturvan myöntää Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö (Mandatum), joka vastaa vakuutuksesta. Danske Bank toimii Mandatumin asiamiehenä. Finanssivalvonta valvoo vakuutusedustusta.

Tutustu Lainaturvaan

Lainan lyhennystavat

Lainan lyhennystavat tarkoittavat erilaisia vaihtoehtoja, joilla laina maksetaan takaisin. Lainan kuukausittainen maksuerä koostuu lainan lyhennyksestä ja korosta. Lyhennys vähentää lainasi määrää ja korko on lainatun rahan hinta. Lyhennystapa määrittää, vaikuttavatko koron muutokset maksuerän suuruuteen vai laina-aikaan. Valittu lyhennystapa ja koron muutokset vaikuttavat myös lainan kokonaiskustannuksiin.

Annuiteetti eli tasaerä

Tasaerässä lainan jokainen tuleva maksuerä on lainan nostohetkellä yhtä suuri. Kun lainan korko tarkistetaan, jäljellä olevat maksuerät lasketaan uudestaan. Jos korko laskee korontarkistuksessa, maksuerä pienenee. Jos korko sen sijaan nousee, maksuerä suurenee. Laina-aika pysyy koko ajan samana.

Kaavio havainnollistaa annuiteettilainan maksuerän muodostumista sekä korkomuutosten vaikutusta kuukausierään.

Kertalyhennys

Kertalyhennyksessä maksat koko lainan takaisin yhdellä kertaa. Laina-aikana maksat vain korot.

Kiinteä tasaerä

Kiinteässä tasaerässä maksuerä pysyy aina samana, ja korkotason muutokset vaikuttavat vain laina-aikaan.

Kaavio havainnollistaa kiinteän tasaerän toimintaa korkotason muuttuessa.

Tasalyhennys

Tasalyhennyksessä lyhennyksen määrä pysyy samana koko laina-ajan, mutta maksuerän suuruus vaihtelee koron mukaan. Koron aleneminen ja lainamäärän väheneminen pienentävät maksuerää ja koron nousu suurentaa sitä. Laina-aika ei muutu.

Kaavio havainnollistaa tasalyhennyksen maksuerien kehitystä laina-aikana.

Viitekorko

Viitekorko on markkinakorko, jota käytetään esimerkiksi asuntolainan ja opintolainan hinnoitteluun. Asuntolainan kokonaiskorko koostuu viitekorosta ja asiakaskohtaisesta marginaalista.

Suomessa yleisesti käytettyjä viitekorkoja ovat suurten eurooppalaisten pankkien yhdessä noteeraamat euriborkorot.

Asunnon ostaminen

DIAS eli Digitaalinen asuntokauppa

Digitaalinen asuntokauppa eli DIAS mahdollistaa asunnon oston ja myynnin digitaalisesti. Kauppakirja hyväksytään sähköisesti verkkopankkitunnuksilla, eikä fyysistä kaupantekotilaisuutta tarvita. Kaupan kohteena voi olla asunto-osake tai kiinteistö.

Lue digitaalisesta asuntokaupasta

Kauppahinta ja velaton kauppahinta

Kauppahinta tai toteutunut kauppahinta tarkoittaa summaa, jonka maksat asunnosta myyjälle. Velaton hinta sisältää lisäksi asunnon osuuden yhtiölainasta. Myös kauppakirjassa käytetään termiä kauppahinta.

Kiinteistönvälittäjä

Kiinteistönvälittäjä on LKV-kokeen suorittanut ammattilainen, joka välittää asuntoja. Vain kokeen läpäisseet saavat käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä tai lyhennettä LKV. 

Myyntihinta ja velaton myyntihinta

Myyntihinta tarkoittaa asunnosta pyydettävää hintaa ilman asuntoon kohdistuvaa taloyhtiölainaa. Jos ostat asunnon myyntihintaan ja asunnolla on yhtiölainaa, tulee sinun lyhentää osuuttasi yhtiölainasta kuukausittain rahoitusvastikkeena.

Velaton myyntihinta sen sijaan sisältää myös mahdollisen yhtiölainaosuuden. Jos siis ostat asunnon velattomaan myyntihintaan, sinun ei tarvitse maksaa kuukausittaista rahoitusvastiketta.

Joissakin uudistaloissa on mahdollisuus lunastaa asuntokohtainen tonttiosuus omaksi. Kolmantena hintana ilmoitetaan silloin lunastusosuuden hinta.

Asunnon myynti-ilmoituksessa myyntihinta esitetään usein lyhenteellä mh ja velaton myyntihinta lyhenteellä vmh.

Ostotarjous

Ostotarjous on ostajan tekemä ehdotus ostaa asunto tietyllä hinnalla ja ehdoilla. Myyjä voi hyväksyä ostotarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen.

Asunnon ostotarjous kannattaa aina tehdä kirjallisena ja sen tekemistä harkita tarkkaan. Tarjouksen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan.

Mikäli et ole varma, saatko esimerkiksi pankista riittävästi lainaa asuntoa varten, voit tehdä ostotarjouksen ehdollisena. Kirjaa silloin tarjoukseen selkeästi purkava ehto, millaisessa tilanteessa tarjous ei sido.

Lue neuvot ostotarjouksen tekemiseen

Ehdollinen ostotarjous

Ehdollinen ostotarjous tarkoittaa ostotarjousta, johon kirjataan ns. purkava ehto, millaisessa tilanteessa tarjous ei sido. Jos et esimerkiksi ole varma, saatko pankista riittävästi lainaa, kirjaa tämä asia purkavaksi ehdoksi. Ehtona voi myös olla esimerkiksi asunnon kuntotarkastus tai oman asunnon myynti.

Varainsiirtovero

Kun ostat kiinteistön tai asunto-osakkeen, sinun tulee maksaa varainsiirtovero ja tehdä varainsiirtoveroilmoitus. Yleensä ostaja valtuuttaa pankin maksamaan varainsiirtoveron puolestaan kaupantekotilaisuudessa.

Varainsiirtoveron suuruus riippuu ostettavasta kohteesta. Kiinteistöstä (esim. omakotitalo) varainsiirtoveroa maksetaan 3 % kauppahinnasta. Asunto-osakkeen (esim. kerrostalohuoneiston) varainsiirtovero on puolestaan 1,5 %.

Katso ajantasaiset tiedot Verohallinnon sivuilta

Vakuudet ja omarahoitusosuus

Omarahoitusosuus

Omarahoitusosuus tarkoittaa sitä osaa asunnon hinnasta, jota et voi maksaa lainalla. Viranomaisen sääntelemän lainakaton mukaan omia säästöjä tulee olla vähintään 5 % asunnon velattomasta kauppahinnasta tai vastaava määrä muita vakuuksia. Jos ostat asunnon ASP-lainalla omarahoitusosuus on 10 %.

Vakuusarvo

Vakuusarvo on se osuus ostettavan asunnon kauppahinnasta, jonka pankki käyttää lainan vakuutena. Asunnon vakuusarvo on pääsääntöisesti enintään 70 % asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppahinnasta tai asunnon rakentamiskustannuksista.

Esimerkiksi: Jos ostat 100 000 euron arvoisen asunnon, riittää ostettava asunto vakuudeksi 70 000 euron lainalle. Loput 30 000 euroa voit kustantaa säästöillä tai mahdollisesti lisävakuudella. Lisävakuutena voidaan käyttää muuta omaisuutta tai pankin kautta ostettavaa Suomen Vahinkovakuutuksen lainatakausta.

Vakuus

Saadaksesi lainaa pankista sinun täytyy tarjota lainalle vakuus, jonka tarkoitus on taata lainan takaisinmaksu. Asuntolainoissa vakuutena on yleensä asunto, jonka ostat tai jota olet rakentamassa, eli joko asunto-osakkeen osakekirja tai kiinteistöön vahvistetut panttikirjat.

Jos olet ensiasunnon ostaja ja ostat asunnon ASP-lainalla, saat asuntolainallesi valtiontakauksen. Valtiontakaus yhdessä ostettavan asunnon kanssa riittää yleensä lainan vakuudeksi.  Et siis välttämättä tarvitse lisävakuuksia.

Taloyhtiö ja asuminen

Energiatodistus

Energiatodistus kuvaa rakennuksen energiatehokkuutta ja sen avulla on mahdollista vertailla rakennusten energiatehokkuutta erityisesti osto- ja vuokraustilanteissa. Energiatodistus perustuu ainoastaan rakennuksen ominaisuuksiin.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on virallinen asuntoon liittyvä todistus, joka on pakollinen asuntolainaa haettaessa (korkeintaan 3 kk vanha). Se sisältää keskeiset tiedot taloyhtiöstä, kuten taloyhtiön nimi ja osoite, huoneistoa koskevat tiedot (mm. myytävän asunnon viimeisin osakerekisteriin merkitty omistaja), mitä korjauksia ja selvityksiä taloyhtiössä on tehty ja milloin. Saat isännöitsijäntodistuksen yleensä taloyhtiön isännöitsijältä.

Taloyhtiön tilinpäätös

Taloyhtiön tilinpäätös on vuosittain laadittava asiakirja, jonka avulla taloyhtiö antaa tarkat ja riittävät tiedot toiminnan tuloksista ja taloudellisesta tilanteesta. Taloyhtiön tilinpäätös sisältää tuloslaskelman ja taseen sekä toiminta- ja tilintarkastuskertomukset.

Taloyhtiön toimintakertomus

Taloyhtiön toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä. Se sisältää tilikauden olennaiset tapahtumat, kuten esimerkiksi kulutustiedot, tehdyt ja tulevat kunnossapito- ja uudistustoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilin- tai toiminnantarkastajat sekä mahdolliset vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit. Lisäksi toimintakertomuksessa on annettava tiedot talousarvion toteutumisesta.

Taloyhtiön tuloslaskelma

Taloyhtiön tuloslaskelmasta selviää asunto-osakeyhtiön tilikauden tulot ja menot. Tuottoina esitetään maksetut yhtiövastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset (sähkö, vesi tms.). Tilikaudelle kohdistuneet menot käsittävät esimerkiksi taloyhtiön henkilöstö-, käyttö- ja huolto-, siivous- ja lämmityskulut. Poistot kuvastavat rakennusten ja laitteiden kulumista.

Taloyhtiön vastikkeet

Hoitovastike

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kiinteistönhuollon kustannukset, yhteistilojen sähkölasku, jätehuolto, kiinteistövero ja kiinteistön vakuutus.  

Huomaa, että edullinen yhtiövastike ei välttämättä ole sama kuin hyvä taloyhtiö. Hoitovastikkeen määrää kannattaa verrata vastaavien taloyhtiöiden keskimääräisiin hoitokuluihin ja ylläpitoon. Jos hoitovastike on poikkeuksellisen pieni tai suuri, on hyvä selvittää siihen syy ennen ostopäätöksen tekoa.

Rahoitusvastike

Rahoitus- eli pääomavastikkeella lyhennetään osakkaan osuutta taloyhtiön velasta.

Yhtiövastike

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta ja mahdollisista muista vastikkeista. Asunnon omistaja maksaa yhtiövastikkeen taloyhtiölle kuukausittain.

Vastikkeiden lisäksi taloyhtiöissä kerätään käyttömaksuja, kuten vesi-, sauna-, pesutupa- ja autopaikkamaksu.

Vastikerahoituslaskelma

Vastikerahoituslaskelman tarkoituksena on varmistaa, että kerätyllä vastikkeella on katettu vain siihen liittyviä menoja. Laskelma on tehtävä, jos hoitovastikkeen lisäksi kerätään esimerkiksi rahoitusvastiketta.