Uudiskohteen ostaminen
Uudiskohteen hankkiessaan on mahdollisuus päästä vaikuttamaan tulevan kotinsa tilaratkaisuihin ja varusteluun eikä remonteista tarvitse lähitulevaisuudessa huolehtia. Uudiskohteen ostamiseen, kaupan tekemiseen ja asumisen alkuvaiheisiin liittyy omat erityispiirteensä.
-
RS-järjestelmän alaiset kohteet ja muut uudiskohteet
Suuri osa uudiskohteista myydään jo rakentamisvaiheessa, jolloin puhutaan RS-kohteesta. Uudiskohteen ostajaa suojaava RS-järjestelmä (RS = rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema) perustuu asuntokauppalakiin ja se on luotu antamaan kuluttajalle suojaa rakentamisvaiheessa. Olennainen osa lakia ovat vakuudet, jotka asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan (eli grynderin) on talletettava pankkiin yhtiön konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. Markkinoilla on myös uudiskohteita, joissa ei ole RS-suojaa.
Näitä kohteita voidaan markkinoida ja myydä sitovasti vasta valmiina, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt käyttöön kaikki yhtiölle tulevat rakennukset.
-
Ennakkomarkkinoitavat uudiskohteet
Osa uudiskohteista tulee markkinoille ennakkomarkkinoinnin myötä. Ennakkomarkkinoinnissa olevan kohteen rakentaminen alkaa vasta, kun rakentaja on saanut riittävästi varauksia. Rakennusliike voi siis ennakkomarkkinoinnin avulla selvittää, onko suunnitellulle kohteelle kysyntää.
Ennakkomarkkinoinnissa olevasta kohteesta pitää maksaa varausmaksu, jonka suuruus on enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Tämä varausmaksu ei sido sinua ostajana, vaan kaupat voi perua ilman perusteita, jolloin varausmaksu palautetaan. Varausmaksu ei sido myöskään rakennuttajaa – mikäli rakennuttaja ei saa riittävästi ennakkovarauksia, kohde saatetaan jättää rakentamatta. Myös tässä tapauksessa varausmaksu palautuu ostajalle. Kauppojen ja kohteen toteutuessa varausmaksu lasketaan osaksi lopullista kauppahintaa.
-
Uudiskohteen monta hintaa: myyntihinta, velaton hinta ja tontin hinta
Uudiskohteiden myynti-ilmoituksia selatessa saattaa yllättyä siitä, kuinka monta eri hintaa asunnolle ilmoitetaan. Miten oikein saan selville kohteen todellisen hinnan?
Kauppahinta on summa, joka maksetaan rakennuttajalle kaupan teon yhteydessä.
Velaton hinta on summa, joka pitää sisällään myös yhtiölainaosuuden. Velkaosuus kertoo asuntoa kohti olevan yhtiölainan määrän. Uudiskohteissa velkaosuus voi olla jopa 50-70 % asunnon kokonaishinnasta, mikä saattaa hämärtää ymmärrystä asunnon todellisesta hinnasta.
Vuokratontille rakennetun kohteen tontti on hinnoiteltu erikseen. Tämä tontin lunastusosuuden hinta ei sisälly huoneiston velattomaan hintaan, ja usein ostajan annetaan itse päättää haluaako hän maksaa tontista vuokraa vuokravastikkeen muodossa vai lunastaa tontin osuuden asunnonoston yhteydessä.
-
Mitä tehdä yhtiölainan suhteen?
Useissa uudiskohteissa rakentaja on neuvotellut yhtiölainalle parin ensimmäisen asumisvuoden ajaksi lyhennysvapaan, jolloin lainasta maksetaan vain korkoja. Vaikka tämä madaltaa ensimmäisten asuinvuosien kustannuksia, tulee jo ostohetkellä arvioida oma maksukyky myös siihen hetkeen, kun yhtiölainen lyhennysvapaa päättyy. Mahdollinen korkojen nousu on myös hyvä ottaa huomioon.
Uudiskohteesta asuntoa ostettaessa yksi vaihtoehto on kuitata rahoitusvastikkeella lyhennettävä yhtiölaina joko osittain tai kokonaan henkilökohtaisella lainalla. Näin saat takaisinmaksuaikatauluun lisää joustavuutta: pankin kanssa neuvoteltuun omaan lainaan voit ottaa esimerkiksi korkosuojauksen sekä neuvotella laina-ajan varrella lyhennysvapaista ja muista lainan muutoksista. Yhtiölaina ei ole yhtä joustava yhden osakkaan tilanteen muuttuessa.
-
Vuokratontilla oleva uudiskohde
Yhä useampi uudiskohde on rakennettu rahaston omistamalle vuokratontille. Valinnaisesta vuokratontista puhuttaessa rakennuttaja antaa asiakkaalle itsensä valita haluaako hän maksaa tontista vuokraa vuokravastikkeen muodossa vai lunastaa tonttiosuuden pois. Tontin lunastusosuuden hinta ei siis sisälly huoneiston velattomaan hintaan vaan lunastusosuuden hinta ilmoitetaan erikseen kohteen hinnastossa ja se myös maksetaan erikseen.
Lunastusmaksun jälkeen vastaava osuus tontista siirtyy asunto-osakeyhtiön omistukseen ja huoneisto vapautuu osaltaan tontinvuokravastikkeen maksamisesta. On hyvä huomioida, että lunastushinnan lisäksi tulee maksettavaksi tontin kaupasta aiheutuva kiinteistön 3 %:n varainsiirtovero.
-
Kannattaako tontti ostaa vai maksaa siitä vuokraa?
Valintaa tehdessä on hyvä huomioida, että tontinvuokran maksaminen vastikkeen muodossa ei pienennä huoneistokohtaista tontin lunastusosuutta. Jos et lunasta tonttia heti kaupantekohetkellä, voi olla vaikea arvioida, mitä se myöhemmin tulee maksamaan.
Vuokratontteihin liittyy myös riski, johon yksittäinen asunnon ostaja ei pysty varautumaan käytännössä mitenkään: mitä tapahtuu, jos joku toinen osakas ei kykene lunastamaan tonttia eikä maksamaan omaa vuokravastikettaan? Viime kädessä taloyhtiö on vastuussa tontin vuokrasta tai loppuosuuden lunastuksesta. Tilanne on siis sama kuin yhtiölainoissa, joista kaikki osakkaat ovat yhdessä vastuussa – myös he, jotka ovat jo maksaneet oman osuutensa.
