Asunnon ostajan ABC

Asuntolainasanasto

  • 1. Tarvitset myös omia säästöjä

    1. Tarvitset myös omia säästöjä

    Lainan myöntäminen edellyttää yleensä, että sinulla on omia säästöjä tai tarjota lisävakuutta lainalle. Asunto kelpaa vakuudeksi isoissa kaupungeissa enimmillään 70–80 % kauppahinnasta. Jos tarvitset lainaa tätä enemmän, esimerkiksi remontointiin, tarvitset myös muuta vakuutta sen vastineeksi.

    Omien säästöjen tai lisävakuuden määrä riippuu ostettavasta kohteesta ja on siis yleensä noin 20–30 % hankittavan kohteen kauppahinnasta.

    Useimmiten lainan lisävakuutena käytetään esimerkiksi vanhempien asuntoa tai muuta omaisuutta, tai vakuutusyhtiön maksullista Lainatakausta.

    Lainakatto säätelee lisäksi myönnettävän asuntolainan määrää, joka voi olla ensiasunnon ostajalle enintään 95 % lainalle annettavien vakuuksien arvoista. Sinulla on siis oltava vähintään 5 % kauppahinnasta omia säästöjä tai muita vakuuksia. Muilla kuin ensiasunnon ostajilla lainan määrä voi olla enintään 85 % lainalle annettavien vakuuksien arvosta.

    Esimerkiksi: 
    Asunnon kauppahinta on 200 000 euroa. Asunto kelpaa, edellä mainittujen prosenttien mukaisesti, vakuudeksi 140 000–160 000 euron lainalle. Ostettavan asunnon lisäksi tarvitaan joko omia säästöjä, tai muuta lisävakuutta lainalle noin 40 000–60 000 euroa.

    Omarahoitusosuus on se rahamäärä, joka on oltava säästössä ennen lainan ottamista. Omarahoitusosuus voi olla myös rahamäärää vastaava määrä muita sijoituksia.

    Mietityttääkö omarahoitusosuus – lue lisää: #ekaomakoti

  • 2. ASP on ensiasunnon ostajalle

    2. ASP on ensiasunnon ostajalle

    ASP eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on tarkoitettu 15–39-vuotiaille ensimmäisen oman asunnon ostamiseen.

    Jos tavoitteenasi on ensimmäinen oma koti, kannattaa siis ryhtyä ASP-säästäjäksi. Kun olet säästänyt vähintään kahdeksan kalenterivuosineljänneksen ajan 150–3 000 euroa/vuosineljännes ja vähintään 10 % hankittavan asunnon hinnasta, voit saada edullisen valtion takaaman ASP-lainan. Meiltä saat lisäksi ASP-tilille säästetyille rahoille normaalin 1 % koron lisäksi 4 % lisäkoron, kun asuntosäästösopimuksen ehdot täyttyvät ja asuntokauppa tehdään.

    ASP-laina: Lue lisää
    ASP-tili: Aloita ASP-säästäminen

  • 3. Asumismuodot

    3. Asumismuodot

    a) Asumisoikeusasunto

    Asumisoikeusasunto on vuokra- ja omistusasunnon välimuoto. Asunnon saajan on maksettava asunnosta ensin asumisoikeusmaksu, joka on yleensä 15 % asunnon hankintahinnasta. Asumisen aikana asunnosta maksetaan kuukausittain käyttövastiketta.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

    b) Osaomistusasunto

    Osaomistusasumisella tarkoitetaan asumismuotoa, jossa asukas lunastaa asunnosta omakseen tietyn osuuden, yleensä 10-15%, asunnon hinnasta. Aluksi asunnossa asutaan vuokralla. Tietyn määräajan kuluessa asukas voi lunastaa asunnon omakseen. Osaomistusta voi tarvittaessa käyttää asuntolainan vakuutena.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

    c) Omistusasunto 

    Osakehuoneistoa ostaessasi et oikeastaan osta itse asuntoa, vaan vain sen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö omistaa rakennuksen asuntoineen ja osakkaat puolestaan yhdessä asunto-osakeyhtiön.

    Taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää tarkoin ennen kaupantekoa. Silloin esimerkiksi lähitulevaisuuden kalliit remontit eivät tule yllätyksenä.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi
    Taloyhtiö: Lataa malli taloyhtiön talouden arviointiin (pdf)

    d) RS kohde

    RS-kohde on asunto-osakeyhtiö, jossa noudatetaan asuntokauppalaissa määriteltyä rakentamisvaiheen suojaa. Markkinoilla on myös asuntoja, joissa ei ole RS-suojaa. Silloin rakennusten pitää olla rakennusvalvontaviranomaisten hyväksymiä ennen kuin asuntoja voidaan markkinoida tai myydä.  

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

    e) Omakotitalo

    Kiinteistön kaupassa välttämättömiä tutustumisen kohteita ovat lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote karttoineen.

    Jos taloa välittää kiinteistönvälittäjä, hänen pitää esittää tarvittavat asiapaperit ostajalle ja antaa esitteessään tietyt asetuksen määrittelemät tiedot.

    Jos taloa myy omistaja itse, pyydä omistajalta selvitys

    • asunnon tyypistä - onko kyseessä pientalo- vai vapaa-ajan asunto
    • onko myytävänä kiinteistö, sen määräosa tai määräala vai rakennus vuokramaalla
    • alueen kaavoitustilanne, mahdolliset rakennuskiellot ja kaavoitusviranomaisen yhteystiedot
    • jos talo on uudehko tai vanhassa kohteessa on tehty lisärakentamista, sen rakennusluvat, piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat
    • kiinteistön sijaintikunta sekä kaupunginosa tai kylä, kiinteistötunnus ja lähiosoite
    • maa-alueen pinta-ala
    • rakennusoikeus
    • kiinteistöön kuuluvat rakennukset, varastot, leikkimökki tai huvimaja
    • alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
    • vuokramaasta vuokranantaja, vuokrasopimus, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja vuokraoikeuden siirtoa koskevat rajoitukset
    • kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet
    • rakennuksen käyttöönottovuosi tai arvio siitä
    • pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali ja lämmitys- sekä vesi- ja viemärijärjestelmä
    • huoneluku ja pinta-ala, eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin
    • energiatodistus, jos rakennus on otettu käyttöön vuonna 1980 tai sen jälkeen
    • keskimääräiset lämmityskustannukset
    • kartta alueen rajoista
    • rakennuksen pohjapiirros.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

  • 4. Kauppahinta

    4. Kauppahinta

    Kauppahinnan osalta asuntokaupassa käytetään termejä kauppahinta ja velaton hinta:

    • kauppahinta = summa, jonka ostaja maksaa myyjälle
    • velaton hinta = kauppahinta + myytävien osakkeiden osalle tuleva osuus yhtiölainasta

    Joissakin uudistaloissa on mahdollisuus lunastaa asuntokohtainen tonttiosuus omaksi. Kolmantena hintana ilmoitetaan silloin lunastusosuuden hinta.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

  • 5. Ehdollinen ostotarjous

    5. Ehdollinen ostotarjous

    Tarjoukseen voi kirjata ns. purkavan ehdon, jossa todetaan selkeästi, millaisessa tilanteessa tarjous ei sido. Esimerkiksi jos et ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävillä ehdoilla, kirjaa tämä asia purkavaksi ehdoksi. Välittäjä voi joskus ehdottaa ehtoa, jonka mukaan tarjouksen voimassaolo on sidottu siihen, saako tarjouksen tekijä myytyä entisen asuntonsa tiettyyn päivään mennessä. Tällainen ehto voi olla hankala sekä ostajalle että myyjälle.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

  • 6. Ostotarjous

    6. Ostotarjous

    Välittäjälle asunnon ostotarjous tehdään aina kirjallisesti. Jos omistaja myy käytettyä asuntoa itse, suullinen tarjous on myös mahdollinen. Tarjous kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta molemmat osapuolet tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa. Tarjousta ei kannata tehdä, jos et ole varma, että todella haluat asunnon ja kykenet sen maksamaan. Tarjouksen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan.

    Lähde: Kilpailu- ja kuluttajavirasto, kkv.fi

  • 7. Kiinteistönvälittäjä

    7. Kiinteistönvälittäjä

    Kiinteistönvälittäjällä tarkoitetaan laissa henkilöä, joka on suorittanut Keskuskauppakamarin välittäjälautakunnan järjestämän kiinteistönvälittäjäkokeen. Vain välittäjäkokeen suorittanut henkilö saa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä tai lyhennettä LKV.

    Lähde: Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto, skvl.fi, Kiinteistönvälittäjän eettiset säännöt

  • 8. Kiinteistömaailman tarjouskauppa

    8. Kiinteistömaailman tarjouskauppa

    Tarjouskaupassa Kiinteistömaailman edustaja asettaa yhdessä myyjän kanssa kohteelle todelliseen markkina-arvoon suhteutetun lähtöhinnan, josta ostajat tekevät tarjouksia ylöspäin. Myyjä päättää hyväksyykö vai hylkääkö tarjouksen. Myyntipakkoa ei ole.
  • 9. Taloyhtiön keskeiset dokumentit

    9. Taloyhtiön keskeiset dokumentit

    Perehdy taloyhtiötä koskeviin dokumentteihin huolellisesti ennen ostotarjouksen tekemistä. Näitä ovat mm. isännöitsijäntodistus, myyntiesite, viimeisin tilinpäätös (sisältää tuloslaskelman ja taseen, toiminta- ja tilintarkastuskertomukset), vastikerahoituslaskelma, talousarviovertailu sekä kunnossapitotarveselvitys, suunnitelmat tehtävistä remonteista ja perusparannuksista, ml. kustannusarvio ja toteutusaikataulu.

    a) Myyntiesite
    Kiinteistönvälittäjän myyntiesitteeseen on koottu keskeiset tiedot myytävästä kohteesta. Pyydä myyntiesite kiinteistönvälittäjältä. Myyntiesite sisältää myös myyjän luonnehdintoja ja arvioita asunnosta ja taloyhtiöstä.

    Asuntojen hinnat – Kiinteistömaailma

    b) Isännöitsijätodistus
    Isännöitsijätodistus on virallinen asuntoon liittyvä todistus ja sellainen tarvitaan aina, kun haetaan asuntolainaa (korkeintaan 3 kk vanha). Saat isännöitsijäntodistuksen yleensä taloyhtiön isännöitsijältä. Isännöitsijäntodistuksessa on kerrottu mm. taloyhtiön nimi ja osoite, huoneistoa koskevat tiedot (mm. myytävän asunnon viimeisin osakerekisteriin merkitty omistaja), mitä korjauksia ja selvityksiä taloyhtiössä on tehty ja milloin.

    c) Taloyhtiön tuloslaskelma
    Tuloslaskelmasta selviää asunto-osakeyhtiön tilikauden tulot ja menot. Tuottoina esitetään maksetut yhtiövastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset (sähkö, vesi tms.). Tilikaudelle kohdistuneet menot käsittävät esimerkiksi taloyhtiön henkilöstö-, käyttö- ja huolto-, siivous- ja lämmityskulut. Poistot kuvastavat rakennusten ja laitteiden kulumista.

    d) Taloyhtiön tase
    Tase kuvastaa taloyhtiön omaisuutta ja varoja sekä miten ne on rahoitettu omalla pääomalla ja velalla. Taseeseen kirjatut rahastot ovat esimerkiksi tuleviin kohteisiin ennalta kerättyjä korjausvastikkeita tai pankkilainalla toteutettuja peruskorjauksia. Taloyhtiöllä on tyypillisesti velkaa taloyhtiön perustamisesta sekä korjausten rahoittamisesta. Osakkaat lyhentävät taloyhtiön velkaa pääoma- tai rahoitusvastikkeen muodossa.

    e) Toimintakertomus
    Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä. Se sisältää tilikauden olennaiset tapahtumat, kuten esimerkiksi kulutustiedot, tehdyt ja tulevat kunnossapito- ja uudistustoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilin- tai toiminnantarkastajat sekä mahdolliset vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit. Lisäksi toimintakertomuksessa on annettava tiedot talousarvion toteutumisesta.

    f) Taloyhtiön tilintarkastuskertomus
    Tilintarkastuskertomuksen laatii tilintarkastaja. Pienissä taloyhtiöissä voi olla tilintarkastajan sijaan toiminnantarkastaja. Kertomuksessa on lausunto mm. siitä, onko tilinpäätöksen laatimisessa noudatettu kirjanpitolakia ja muita säädöksiä sekä onko tilinpäätöksessä riittävät ja oikeat tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta.

    g) Vastikerahoituslaskelma
    Vastikerahoituslaskelman tarkoituksena on varmistaa, että kerätyllä vastikkeella on katettu vain siihen liittyviä menoja. Laskelma on tehtävä, jos hoitovastikkeen lisäksi kerätään esimerkiksi rahoitusvastiketta.

    h) Energiatodistus
    Energiatodistuksen avulla on mahdollista vertailla rakennusten energiatehokkuutta erityisesti osto- ja vuokraustilanteissa. Energiatodistus perustuu ainoastaan rakennuksen ominaisuuksiin.

    Lähde: Energiatodistus.info

  • 10. Taloyhtiön kustannukset

    10. Taloyhtiön kustannukset

    a) Yhtiövastike
    Yhtiövastike = hoitovastike + rahoitusvastike + muut vastikkeet. Asunnon omistaja maksaa yhtiövastikkeen taloyhtiölle kuukausittain. Vastikkeiden lisäksi taloyhtiöissä kerätään käyttömaksuja, kuten vesi-, sauna-, pesutupa- ja autopaikkamaksu.

    b) Hoitovastike
    Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kiinteistönhuollon kustannukset, yhteistilojen sähkölasku, jätehuolto, kiinteistövero ja kiinteistön vakuutus.

    Huomaa, että edullinen yhtiövastike ei välttämättä ole sama kuin hyvä taloyhtiö. Hoitovastikkeen määrää kannattaa verrata vastaavien asuinrakennusten keskimääräisiin hoitokuluihin ja ylläpitoon.

    c) Rahoitusvastike
    Rahoitus- eli pääomavastikkeella lyhennetään osakkaan osuutta taloyhtiön velasta.

  • 11. Laina

    11. Laina

    a) Lainan korko 

    • Viitekorko
      Viitekorko on julkisesti noteerattu korko. Asuntolainan kokonaiskorko muodostuu siten, että viitekorkoon lisätään asiakaskohtainen marginaali.
      Suomessa yleisesti käytettyjä viitekorkoja ovat suurten eurooppalaisten pankkien yhdessä noteeraamat euribor-korot.
      Euribor-korkoon sidotun lainan korko tarkistetaan aina koronmääräytymisjakson, esim. 6 kk tai 12 kk vaihtuessa.

    • Kiinteä korko vai Korkoputki
      Kiinteä korko tarkoittaa sitä, että lainan korko on aina sama eli kiinteä sovitun määräajan, yleensä 5 tai 10 vuotta.
      Korkoputki tarkoittaa sitä, että lainan viitekorko ei nouse yli enimmäistason sovitun ajanjakson aikana. Mahdollisessa korkotason laskussa lainan viitekorko laskee aina sovitulle vähimmäistasolle asti.
      Korkoputki kuuluu tuotteisiimme Asuntolaina Vakaa Plus ja Asuntolaina Vakaa 

    • Korkovähennys verotuksessa
      Vakituisen asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen otetun lainan koron saa vähentää verotuksessa osittain.
      Jos kyseessä on ensiasuntoa varten otettu laina, ansiotulosta koron perusteella tehtävän alijäämähyvityksen määrään saa pienen korotuksen. Korotuksen saa enintään ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä seuraavalta vuodelta.
      Lue lisää Korkovähennyksestä: Verohallinto

    b) Lainan lyhennys

    • Tasaerä
      Lainan takaisinmaksutapoja on useita. Tasaerä tarkoittaa sitä, että lainan maksuerä sisältää lainan koron ja lyhennyksen. Jos korko laskee, maksuerä pienenee ja jos korko nousee, maksuerä suurenee. Laina-aika pysyy koko ajan samana.

    • Kiinteä tasaerä
      Kiinteä tasaerä tarkoittaa sitä, että maksuerä on aina kiinteä eli samansuuruinen. Korkotason muutokset vaikuttavat vain laina-aikaan – maksuerä pysyy aina samana.

    • Tasalyhennys
      Tasalyhennys tarkoittaa sitä, että lainan lyhennyksen määrä pysyy samana koko laina-ajan. Maksuerän suuruus on lyhennys lisättynä koron määrällä. Koron aleneminen ja lainamäärän väheneminen pienentävät maksuerää ja koron nousu suurentaa sitä.

    • Kertalyhennys
      Kertalyhennys tarkoittaa sitä, että maksat lainan kokonaan kerralla takaisin. Laina-aikana maksat vain korot.
  • 12. Vakuus ja vakuusarvo

    12. Vakuus ja vakuusarvo

    Saadaksesi lainaa pankista sinun täytyy tarjota lainalle vakuus. Asuntolainoissa vakuutena on yleensä asunto, jonka ostat tai jota olet rakentamassa.

    Asunnon vakuusarvo on pääsääntöisesti enintään 70 % asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppahinnasta tai asuntosi rakentamiskustannuksista. Esimerkki: Jos ostat 100 000 euron arvoisen asunnon, riittää ostettava asunto vakuudeksi 70 000 euron lainalle. Loput 30 000 euroa voit kustantaa säästöilläsi tai lisälainalla, jossa on jokin toinen vakuus tai takaus.

    Sinun on mahdollista hakea myös maksullista lainatakausta, jota käyttämällä sinun ei välttämättä tarvitse pyytää lisävakuutta esimerkiksi vanhemmilta.

  • 13. Lainaturva

    13. Lainaturva

    Lainaturvan avulla turvaat lainasi takaisinmaksua ja lisäät perheesi taloudellista suojaa odottamattomien tilanteiden varalle. Lainaturva sopii hyvin erilaisiin elämäntilanteisiin.

    Tutustu: Lainaturva 

  • 14. Varainsiirtovero

    14. Varainsiirtovero

    Kun ostat asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat esimerkiksi kerrostalo- tai rivitalohuoneiston hallintaan, maksa varainsiirtovero ja tee varainsiirtoveroilmoitus. Varainsiirtoveron määrä pitää itse laskea ja omatoimisesti maksaa.

    Ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos tietyt ehdot täyttyvät. Ilmoitus pitää tehdä joka tapauksessa.

    Lähde: Verohallinto

  • 15. Vakuutus

    15. Vakuutus

    Kotivakuutuksella varaudut esimerkiksi vesivahingon, tulipalon tai putkivuodon aiheuttamiin vahinkoihin, pesukoneen rikkoutumiseen tai omaisuutesi anastukseen.

    Jos asut vuokralla tai osakkaana kerros- tai rivitalossa, tarvitset vakuutuksen vain koti-irtaimistollesi.

    Omakotitalossa asuva tarvitsee vakuutuksen sekä rakennuksille että kodin irtaimistolle. Myös kesämökin ja vapaa-ajan asunnon rakennuksille ja irtaimistolle kannattaa ottaa riittävä vakuutusturva, sillä vakituisen asunnon kotivakuutus ei korvaa vapaa-ajan asunnon vahinkoja.

    Liitä aina kotivakuutukseen vastuuvakuutus ja oikeusturvavakuutus.

    Lähde: Fennia

 

Onnea uuteen kotiin!

Muista tehdä muuttoilmoitus maistraattiin ja postille.
Ole meihin yhteydessä milloin vain mieltäsi askarruttavissa asioissa. 

 

Lue myös