Blogi: Kuinka korkealle asuntolainojen korot voivat nousta?

Suomalainen asuntovelallinen on saanut nauttia matalista koroista vuosia. 12 kuukauden euribor painui negatiivisiin lukemiin jo vuonna 2016. Onko matalien korkojen aika päättymässä, pohtii Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki.

pasi kuoppamakiMatalat korot ovat osaltaan piristäneet asuntomarkkinaa ja lisänneet kiinnostusta myös asuntosijoittamiseen. Koronakriisi ja matala inflaatio saivat Euroopan keskuspankin keventämään rahapolitiikkaa entisestään, jolloin lainojen viitekorot laskivat ennätysalas. Tilanne on kuitenkin vähitellen muuttumassa, sillä pitkään jatkunut hitaan inflaation ja ennätysmatalan korkotason aikakausi näyttäisi olevan ohi. Keskuspankit kiristävät rahapolitiikkaa ja markkinakorot ovat alkuvuodesta kääntyneet selvään nousuun. Korot vaikuttavat monen talouteen ja onkin syytä pohtia kuinka korkealle korot voivat nousta.

Korkotaso on laskenut jo pitkään lähes trendinomaisesti. Nykyinen matala taso ei selitykään pelkästään talouskriisin hoitamisella. Heikko tuottavuuskehitys ja väestön ikääntyminen ovat johtaneet teollisuusmaissa talouskasvun rakenteelliseen hidastumiseen. Seurauksena talouden tasapainottava korkotaso, eli korko, jolla keskuspankin rahapolitiikka ei ole elvyttävää eikä kiristävää, on myös matalampi kuin menneinä vuosikymmeninä. Pandemia, ilmastonmuutos ja eriarvoisuuden kasvu voivat osaltaan myös alentaa talouden tasapainottavaa korkotasoa. Suuri julkinen velka merkitsee myös suurempaa herkkyyttä korkeille koroille, mikä lisää taantuman riskiä.

Taloustieteilijät ovat arvioineet, että talouden tasapainottava reaalinen korkotaso vallitsisi Yhdysvalloissa ja euroalueella 0,5 prosentin tuntumassa.  Yhdysvalloissa korkotaso on viime aikoina ollut tyypillisesti hieman korkeampi kuin euroalueella. Teoriassa siis keskuspankit voisivat nostaa ohjauskorkojaan 2-3 prosentin välille ilman, että talouskasvu välttämättä hidastuisi, jos inflaatio asettuu keskuspankkien tavoitetasolle noin 2 prosenttiin. Tasapainokorkotason trendinomainen aleneminen kuitenkin tarkoittaa, että keskuspankeilla on nyt aiempaa vähemmän tilaa kiristää rahapolitiikkaa ilman, että seurauksena on talouden taantuma. Reaalikorolla on ratkaiseva rooli, eli mikäli inflaatio ylittää pitkään keskuspankkien 2 prosentin tavoitteen, myös korkoja on tilaa nostaa enemmän. Matalan inflaation oloissa keskuspankki joutuu turvautumaan korkojen laskun lisäksi muihin rahapolitiikan välineisiin, kuten arvopaperien osto-ohjelmiin.

Inflaatio on viime kuukausina selvästi ylittänyt keskuspankin tavoitteen niin Yhdysvalloissa kuin euroalueella. Erityisesti energia on kallistunut, mutta myös monien tavaroiden hinnat ovat nousseet. Esimerkiksi autojen valmistus on kärsinyt tärkeiden osien puutteesta, ja samaan aikaan autojen kysyntä on voimistunut. Keskuspankki ei voi suoraan hallita energian hintaa, mutta se voi rahapolitiikalla vaikuttaa talouden kokonaiskysyntään ja hillitä talouden ylikuumenemista. Yhdysvaltojen keskuspankki onkin lähdössä melko nopealle korkojen nostojen tielle. Euroalueella tilanne on hieman toisenlainen, sillä inflaatio ei ole aivan yhtä nopeaa ja työmarkkinoilla ei ole nähty samanlaista kiristymistä, vaikka työttömyysaste onkin tullut alas. Keskuspankit seuraavat erityisen tarkkaan työmarkkinoita ja palkkojen nousua. Palkkojen nousun kiihtyminen olisi merkki talouden ylikuumenemisesta ja inflaatiopaineiden laaja-alaistumisesta.

Danske Bank odottaa etenkin Yhdysvaltojen keskuspankin etenevän nyt ripeästi ja nostavan ohjauskorkoa peräti 2 prosenttiyksikköä jo tänä vuonna. Euroalueella inflaatiokehitykseen liittyy vielä enemmän epävarmuutta, ja siksi odotamme EKP:n nostavan ohjauskorkoa vain kahdesti: ensimmäisen kerran joulukuussa 2022 ja toistamiseen maaliskuussa 2023. Inflaatio on kuitenkin yllättänyt voimakkuudellaan, joten nopeamaa tahtiakaan ei voida sulkea pois. Korot eivät silti todennäköisesti nouse euroajan ennätyksiin ja lähentele pankkien asuntolaina-asiakkaille tekemiä 6 prosentin stressitestitasoja, mutta parinkin prosentin taso vaikuttaisi jo monen talouteen. Korkeammat korot tarkoittaisivat vaihtuvakorkoisessa asuntolainassa lainasopimuksesta riippuen joko laina-ajan pitenemistä tai vähemmän rahaa muuhun käyttöön. Tällä hetkellä korkojen nousu näyttää siis ennusteessa melko hillityltä, mutta yllätyksiin kannattaa varautua. Varautumista voi tehdä esimerkiksi säästämällä pahan päivän varalle, ottamalla kiinteäkorkoisen lainan tai ostamalla korkosuojan.

 

Kirjoittaja on Danske Bankin Suomen pääekonomisti Pasi Kuoppamäki.


Kiinnostuitko?
Tervetuloa Danske Bankiin.