Moni asuntosijoittaja seuraa tällä hetkellä tiiviisti koronapandemian vaikutuksia asuntomarkkinoihin ja vuokrakehitykseen. Koska kukaan ei osaa tarkkaan sanoa, onko kriisi jo lähes selätetty, vai ovatko jo nähdyt rajoitustoimet vasta alkusoittoa, ovat myös asuntoalan ammattilaiset varovaisia arvioidessaan tulevaa.

Suomen Vuokranantajat ry:n teettämän kyselyn perusteella koronakriisi ei vuoden alkupuoliskolla ole juurikaan vaikuttanut vuokralaisten vuokranmaksukykyyn, ja yli 80 % yksityisistä vuokranantajista sai huhtikuun vuokransa normaalisti. Yli puolet kyselyyn vastanneista kuitenkin pelkää, että kriisi pitkittyessään saattaa vaikuttaa omaan tilanteeseen negatiivisesti joko vaikeutena löytää uusi vuokralainen tai sitten rahoituksen hankkiminen uusiin sijoituskohteisiin voi hankaloitua.

Hannu Salo Kiinteistömaailmasta sanoo, ettei koronaviruksen aiheuttama talouskriisi ole ainakaan vielä näkynyt asuntojen hinnoissa. Rajoitustoimet aiheuttavat Salon mukaan pikemminkin hetkellisen normaalia pidempinä myyntiaikoina näkyvän hengenvedon markkinassa kuin edes tilapäisen hinnanlaskuvaiheen. Salon näkemys nousee Helsingin, Espoon ja Kirkkonummen asuntomarkkinasta, jossa hänen edustamansa yrityksen toimipisteet sijaitsevat.

– Asuntojen myyntiajat ovat luonnollisesti pidentyneet ihmisten varovaisuuden myötä, mutta hintataso on kunnossa, Salo vakuuttaa. Toukokuun aikana myös myyntiajat ovat nopeutuneet, suunta on hyvä juuri nyt.

Salo itse näkee massatyöttömyyden olevan tällä hetkellä suurin uhka asuntomarkkinalle, muttei usko sen todennäköisyyteen nykyisten tietojen valossa.

– Poliitikot ovat nyt paljon vartijoina tämän asian suhteen. Määrätietoinen rajoitteiden hallittu purkaminen vaikuttaa hyvältä kehitykseltä, hän sanoo.

Avoin dialogi vuokralaisen kanssa tärkeää

Danske Bank Suomen yksityispankkitoiminnasta vastaava Kimmo Laaksonen pitää oleellisimpana nyt sitä, kuinka nopeasti talous saadaan taas pyörimään ja ihmisten elämä palautumaan normaaliksi myös taloudellisessa mielessä.

– Sijoitusasunnon arvo pääasiassa perustuu siihen, millainen sen vuokratuotto on. Jos ennuste heikkenee merkittävästi, sillä on suuri merkitys sijoitusasuntojen kysyntään ja sitä kautta hintatasoon. Mikäli asuntosijoittaja joutuisi tilanteen vuoksi realisoimaan nopealla aikavälillä kohteitaan, saattaisi tämä myös kiihdyttää hintojen laskua. Mutta tällä hetkellä näiden suhteen ei ole vielä ongelmaa, Laaksonen kertoo.

Laaksonen muistuttaa, että asuntojen hintakehitys on ollut hyvin erilaista kasvukeskusten ja ei-kasvukeskusten välillä, ja arvioi pitkittyvän koronakriisin vain lisäävän tätä eriarvoisuutta. Joissain kohteissa asuntojen arvo on saattanut koronakriisin vuoksi laskea, mutta toisaalta samaan aikaan toisaalla arvo on pysynyt samana.

– Tilannetta voi verrata osakesijoittamiseen, jossa jotkut yhtiöt ovat ilmoittaneet, etteivät toistaiseksi maksa osinkoja, jonka vuoksi osakkeiden arvot ovat jonkin verran laskeneet. Jos tämä jää väliaikaiseksi ja vain yhden vuoden osinko jää saamatta, niin tämä ei pitkällä aikavälillä vaikuta juurikaan. Asuntosijoittamisessa asia on pitkälti sama: jos välillä vuokratuotot jäävät saamatta, en usko, että se vaikuttaa pitkällä aikavälillä asuntojen hintakehitykseen merkittävästi.

Laaksonen kehottaa asunnon omistajaa olemaan yhteydessä vuokralaisiin ja avaamaan heidän kanssaan keskusteluyhteys:

– Mikäli joitain potentiaalisia vuokranmaksuvaikeuksia ilmenee, erilaisten järjestelyjen tekeminen on kaikille kannattavampaa kuin napit vastassa oleminen. Avoin dialogi vuokralaisen kanssa on hyvin olennaista tällä hetkellä.

Laaksonen alleviivaa, että jokaisella sijoittajalla tulisi olla varallisuussuunnitelma, jossa kartoitetaan omaisuuden lisäksi kulutus, ja millä tavalla lainoja pystytään hoitamaan. Koronakriisi pitkittyessään saattaa entistään lisätä asuntojen epälikvidiyttä, ja tämänkin vuoksi omaisuuden hajauttaminen on tärkeää.

– Rakennamme kokonaisuuden asiakkaan kanssa niin, että se kestää tällaisia shokkeja, Laaksonen sanoo.

Lainoituksessa keskitytään kokonaisarvioon

Mikäli asunnon osto on ajankohtainen juuri nyt, kehottaa Danske Bankin henkilölainoista vastaava johtaja Sari Takala keskittymään kokonaisarvioon. Hän kertoo kartoittaneensa asiakkaidensa kanssa maksuvaran ja vakuuksien lisäksi myös riskien hallintaa. Takala muistuttaa, että mikäli itse kohde on hankkeen pääasiallinen vakuus, maksuvaran lisäksi korostuvat kohteen sijainti, ikä ja kunto.

– Pahimmillaan joudutaan jopa arviomaan sitä, onko yhtiön sijainti tai kunto sellainen, että on jopa mahdollista, ettei yhtiö saa remonttiin yhtiölainaa lainkaan. Nämä asiat huomioiden ja hyvää kokonaisarviointia toteuttaen emme ole vielä nähneet tämän kaltaisia vaikeuksia realisoituvan, Takala sanoo.